過去幾年，房企集體陷入債務(wù)泥潭。但龍湖早在2022年就踩下了“剎車”，主動(dòng)降負(fù)債。三年時(shí)間，有息負(fù)債從2080億元壓降至1698億元，降幅近400億。這不是簡單的數(shù)字游戲，而是一場財(cái)務(wù)“換引擎”的自我革命。

翻開龍湖的償債時(shí)間表：1月兌付39.775億元，3月25.02億，5月5.2億，7月17.66億……到8月，一筆9.5億元的債券清償后，年內(nèi)償債總額突破100億大關(guān)。董事會(huì)主席陳序平在業(yè)績會(huì)上交底：“2025年是債務(wù)償還的最后一個(gè)高峰年，之后壓力將大幅減輕?！盋FO趙軼也給出明確預(yù)期：今年壓降負(fù)債超300億，未來每年減少100億，最終將總負(fù)債穩(wěn)定在1000億左右。

如今，龍湖的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)透出底氣：凈負(fù)債率51.2%，融資成本降至3.58%，平均借貸年限拉長到10.95年。對(duì)比行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，74家發(fā)布預(yù)告的房企中，超六成預(yù)計(jì)虧損。而龍湖不僅盈利，還能按時(shí)還債，靠的是提前布局的財(cái)務(wù)清醒。

單純的房地產(chǎn)開發(fā)，早已不是安全的賽道。龍湖的轉(zhuǎn)型早有預(yù)謀：商業(yè)、長租、物業(yè)、代建……多條腿走路，讓現(xiàn)金流有了“穩(wěn)定器”。

上半年，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入132.7億，占比總營收22.6%，創(chuàng)歷史新高。商業(yè)板塊是主力軍：89座開業(yè)商場，租金收入55億，同比增長4.9%，出租率穩(wěn)在96.8%。商業(yè)總經(jīng)理包偉透露，上半年商場總營業(yè)額超400億，日均客流330萬人次，增長17%。下半年計(jì)劃新開10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，未來兩年每年保持10個(gè)的開業(yè)節(jié)奏。

長租公寓“冠寓”也在擴(kuò)張：開業(yè)12.7萬間，整體出租率95.6%，開業(yè)超6個(gè)月的項(xiàng)目出租率高達(dá)97.2%。更值得關(guān)注的是，龍湖已將長租航道升級(jí)為資產(chǎn)管理航道，涵蓋產(chǎn)業(yè)辦公、服務(wù)式公寓、健康養(yǎng)老等六大業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)帶來協(xié)同效應(yīng)。

物業(yè)板塊同樣穩(wěn)?。?span id="iq2to2g" class="">龍湖智創(chuàng)生活收入55.3億，在管面積4億平方米，外拓項(xiàng)目占比60%。管理層主動(dòng)退出限價(jià)過低項(xiàng)目，聚焦增值業(yè)務(wù)，砍掉低效業(yè)務(wù)線。代建業(yè)務(wù)更是增長超60%，上半年收入7億，代建銷售額84億，交付面積超120萬平方米?？偛藐愋蚱綇?qiáng)調(diào)：“龍智造只做一二線城市，堅(jiān)持輕資產(chǎn)，不參與低價(jià)內(nèi)卷?！?/p>

行業(yè)低迷期，拿地策略決定生死。龍湖的策略很清晰：謹(jǐn)慎出手，聚焦高能級(jí)城市核心板塊。上半年，公司在上海、蘇州、重慶等城市精準(zhǔn)獲取24.9萬平方米土地，權(quán)益地價(jià)15億，單價(jià)約7907元/平方米。地產(chǎn)航道總裁張旭忠表態(tài)：“嚴(yán)守投資紀(jì)律，在保證財(cái)務(wù)安全前提下?lián)駲C(jī)出手?！?/p>

銷售端同樣聚焦：上半年合同銷售額350.1億，回款率超。西部、長三角、環(huán)渤海貢獻(xiàn)超七成，全年可售貨值約1600億，90%位于一二線城市。在土儲(chǔ)和銷售的平衡中，龍湖的每一步都透著克制與精準(zhǔn)。

陳序平為龍湖規(guī)劃了清晰的增長路徑：聚焦商業(yè)、資產(chǎn)管理、物業(yè)、智慧營造四個(gè)“經(jīng)營航道”，通過競爭優(yōu)勢構(gòu)建護(hù)城河。同時(shí)，龍湖也在嘗試創(chuàng)新業(yè)務(wù)，將AI技術(shù)融入“智創(chuàng)空間，智享服務(wù)”的戰(zhàn)略升級(jí)中。

從財(cái)務(wù)“瘦身”到業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從謹(jǐn)慎投資到科技賦能，龍湖的每一步都踩在節(jié)奏上。行業(yè)寒冬中，它不再依賴外部融資驅(qū)動(dòng)增長，而是靠經(jīng)營性現(xiàn)金流壓降負(fù)債，靠多元化業(yè)務(wù)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。這種轉(zhuǎn)變，讓龍湖在洗牌中展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)仍未消散。但龍湖用行動(dòng)證明：在周期波動(dòng)中，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)、多元的業(yè)務(wù)、克制的投資，才是穿越寒冬的生存法則。這份中期成績單，不僅是過去的總結(jié)，更是未來的底氣——當(dāng)行業(yè)春天再來時(shí)，龍湖已經(jīng)準(zhǔn)備好。